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柬埔寨的人均收入有多高?哪些人会成为了购房主力?

时间:2020-04-23        阅读

  1周前据统计,今年柬埔寨国内生产总值(GDP)将达到272亿美元,国民年均年收入增至1706美元。


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  一带一路泛亚高铁


  商业部国务秘书奥本于13日出席柬埔寨商业培训研讨会时表示,去年国民年均年收入为1563美元,今年预计增加143美元,国内生产总值之所以保持增长离不开国家的三大经济支柱:


  第一是:工业领域以10%的年增长率持续稳健发展,并有房地产建筑业支持;

  第二是:服务业以7%的年增长持续发展,酒店和餐馆大量增长促进服务业的良好发展;

  第三是:农业领域可以实现1.8%的年增长,农产品和水产业支撑着农业领域的发展。



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  目前整个柬埔寨月人均收入200-300美元,在金边与西港,城市白领月收入可达500—1000以上美元。


  看柬埔寨的收入房价比,哪些人成为购房主力?


  当我们在聊柬埔寨投资的时候,无数人担心自己会不会成为接盘侠,柬埔寨普通人月收入200-300美元,如何能消费得起2000-3000美元/m2的房子呢?

  

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  金边城市轻轨图


  拿收入房价比类比其它国家来看:


  北京普通人平均收入8000-10000元,怎么买得起十万一平的房子?

  香港普通人平均收入10000-15000元,怎么买得起二十万一平的房子?

  泰国普通人平均收入3000-5000元,怎么买得起七万一平的房子?

  越南普通人平均收入100美元,怎么买得起4000-9000美元一平的房子?


  柬埔寨2000-3000美元/m2的房子,相当于北京上海曼谷,二环内的水准。核心城市市中心的房子基本只能由当地的精英阶层来消费,对普通工薪打工族来说是奢望的,这在哪个国家都一样。


  下面我们来分析一下,柬埔寨当地的购买力结构。


  1)普通民众


  在柬埔寨金边、西港、暹粒以外的其它省,目前基本没有商品房出现,当地民众都有自己的土地可以自建房;在金边,西港这样的首都或者快速发展的城市,普通民众适合购买的房产,按照相当的收入房价比,房价应该在600-1000美元/m2的范围,相当于北京的五环六环2万多3万的房子一样。那么这样的房子金边有没有?确实是有的,只不过位置较偏且数量不多,而且连会英文的工作人员都没有,基本也只有当地人购买。所以还是不用为当地人操这份心了。

  


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  2)城市精英阶层(本地富豪+本地新起中产阶级)


  既然说市中心的房子由精英阶层来消费,那么柬埔寨有没有精英阶层,精英阶层有多少呢?


  首先是顶级富豪阶层。如果有闲情,走在BKK1区和堆谷区慢慢观察,可以看到一栋接一栋的独栋别墅,漂亮的围墙内是颇有设计感的真正豪宅,而这样的别墅占地一般在500-2000平以上,多备有大大的铁门,很多别墅还配有专门保安,甚至很多名保安。要知道BKK1的地价已经在7000美元/m2以上,堆谷也要4000美元/m2,可想这样的房子有的光地皮价值就已经几千万甚至上亿人民币!


  去年数据显示,当年全球30%的劳斯莱斯销往柬埔寨!所以不要低估了柬埔寨顶级富豪的实力,柬埔寨国家虽穷,但由于贫富差距大,很容易出富豪。大多占据了柬埔寨某一领域的生意,或拥有了大量的不动产坐等升值!

  

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  3)再来说说普通的富人阶层


  如果以消费来区分富有的程度,在柬埔寨坐劳斯莱斯、宾利的基本是顶富,开路虎揽胜、雷克萨斯570、奔弛S的可以算是普通富人;如果以房地产领域来区隔两个阶层,顶级富豪拥有大片土地,或者自建高楼;普通富豪拥有零散土地,或者购买房产。


  其实很难去区分每个阶层,虽然你看到的柬埔寨很穷很落后,但实际上柬埔寨的富人可能比你想像的还要多!最具有代表性的就是柬埔寨的司机了。在柬埔寨可以使用PASS app打车,跟国内的滴滴一样好用。如果你会点英文,柬埔寨司机就比较尊重你,因为他们认为“大部分的中国人都不会英语,会英语的中国人很厉害”。一部分司机是租房生活,而另一部分不少的司机在金边都拥有排屋房产,甚至有一位司机在机场附近拥有15公顷的土地,价值数千万!


  

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  以上说的都是富人阶层,并不是购房刚需的主力军。未来的主力军则是这个社会的精英阶层和年轻人。


  目前柬埔寨的各类产业比起中国来说要少很多,所以高级白领、金领尚不多,但数量上升的趋势是很明显的,这也是未来的潜力。哪些人算是精英阶层呢?


  其实收入较高的普通柬埔寨人按比例来看很少,但绝对数量也不算少。比如,好的律师咨询费是100美元/时。我接触到的收入还不错的其它行业,比如翻译,中英柬口译也是100美元/时,再比如银行、电信从业人员也是高薪人群;在安达、加华等高端写字楼上班的白领,月薪也都在1000美元/月以上,而随着柬埔寨国家经济和教育的不断发展,更高收入水平的岗位需求会越来越多,适合岗位的中高端人才也会越来越多。

  


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  金边目前有十几所国际学校,从小学到高中,学费一般是2万-5万美元左右/年,而这样的学校也非交钱就能上,一样需要考试才能进入,入学门槛和教学水平都非常高。以北桥国际学校为例,学生全英交流,所有学生中的西方面孔占不到10%,其它基本是当地学生,而这所学校的毕业生,有很高的比例能录取进常青藤大学。可见柬埔寨有钱人非常重视教育,希望下一代成为精英。


  

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  在年轻人中不少的上班族白天上班,晚上上夜校。所以不要认为所有的柬埔寨人都懒,社会两极化,反正催生更多有追求的人群。在柬埔寨,普通民众工资水平约为200美元/月,然而会英语的工资水平就可达到400-500美元/月,会英语+中文的工资水平可达到1000美元/月以上,也许就是因为这种差异,反而更能让当地人感觉到知识的价值。


  现在柬埔寨的语言学校也越来越多,学习英语和中文的人也越来越多。而这一批年轻人,正是柬埔寨经济高速发展和城市化过程中的主要受益人群。据统计,柬埔寨每年有16.2%的人口离开农村到城市寻找工作。大量来金边寻找机会的农村年轻人和归国的留学生等需要在此定居,人口的年轻化、外资涌入的冲击正在潜移默化地改变柬埔寨人的传统居住观念。


  这些年轻人口即将面临成家立业的关口,而房子便是刚需了。


  

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  4)大量的外国投资者涌入


  近几年,柬埔寨房产凭借低成本和高回报,吸引了全球各国投资者涌入,其中包括北美、欧洲、日本、新加坡、马来西亚、加上中国的香港、台湾及大陆地区等,投资十分活跃。


  如果你真正看到这些,你才会觉得柬埔寨不只是一个落后破旧的地方,它也是一个非常有希望的国度。


 未来柬埔寨当地人何时成为购房主力?


  前文所说柬埔寨普通人收入200-300美元,然而金边已有360万人口,据保守统计,以精英以上阶层比例为5%计,目前精英阶层数量达18万人,随着社会发展,这个比例可扩大到15%,2025年金边将增至500万人口,那么这个数量将达到75万人以上。


  所以除了全球投资者外,当地人未来的购买力同样是值得期待的。

  

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  虽然目前面临着全球经济环境的挑战,但柬埔寨在自由的经济体制以及各国外资的推进下、全球劳动密集型产业大转移以及柬埔寨人口红利,其GDP依旧会保持相对稳定的增长状态。


  预计接下来5年也一定是柬埔寨飞速发展的重要阶段,这期间其房价还会有较大的涨幅,同时,柬埔寨将有一批人成长起来成为新兴的中产阶级,随着财富积累与生活水平的上涨,柬埔寨人的购房热情将会爆发,届时当地人购买主力军已经逐步成型。


  目前金边的城区面积实在太小,仅相当于大城市的二环,今天在金边的房产投资,在未来几乎都属于核心地带;今天在西港的投资,也基本能买到未来无法再生的海景,这就是对不发达国家投资的逻辑——抢占核心资源。而也因为金边城区的面积太小,为了容纳更多的人口,需要更立体化的住宅去承载,所以原始民居势必逐渐淘汰,增加更多的高层。这也正如其它的发达城市的进程一样。

  


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  投资,就是投未来!投资柬埔寨,就是看这个国家的未来如何,无须担心无人接盘的问题。


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